違反建築物を所有している方は多いかと思います。違反建築物は不動産鑑定評価において減価要因として評価されてしまい処分や売買の際の問題で悩みが有る方もすくなりありません。ですが違反建築物であっても売却することは可能です。今回は実質違反建築物であってもトラブルなく高く売る方法についてご紹介していきたいと思います。

 

 違反建築物とは？

 

そもそも違反建築物とはどのようなものを指すのか？というと、「建ぺい率違反」や、「容積率違反」「防火・避難規定違反」「道路突出等違反」「構造耐力違反」「用途制限違反」「建物の高さ違反」などの事を指し、建築基準法、都市計画法などに抵触する建築物の事を指します。

 

建築基準法に沿って建てられていても、リフォームや増改築により違反になっている建物や、用途変更や旧建築基準法には抵触していないが、現建築基準法には抵触している「既存不適格建築物（既存不適合建築物）」などもありますが、故意、不本意などに関わらず「建築基準法や都市計画法」に抵触していると違反建築物となります。

 

特定行政庁が違反建築物を見つけた場合には、建築物の取り壊しや改築、修繕などの是正命令を出すことができますし、違反事実を公示することもできます。緊急性がある場合には、特定行政庁が任命した建築監視員が工事施工の停止を求めることもできます。

 

また、違反建築物と混同されやすいのが既存不適合建築物です。違反建築物では建築物のほうが建築基準法や都市計画法などに違反することになるのですが、既存不適合建築物は法令の改正や都市計画の変更などルールのほうが変わってしまうことによって発生します。最初から違反していたものと後から違反となってしまうものとでは扱いが違い、違反建築物のほうが厳しい目で見られることになります。

 

違反建築物を売却する際に厳重注意が必要なポイント

 

建築基準法や都市計画法などに違反している違反建築物というのは不動産鑑定という目線ではどうしても減価対象になります。だからこそ違反建築物の売買の際には不動産査定を複数の業者に依頼することは必須の条件になります。

 

※なぜなら、「違反建築物だから売れない」と不動産会社が言えばそれが正しいと不動産知識のない所有者が思ってしまうケースが多いのです。「叩き値で購入できれば不動産会社が大きく利益を出せるのが違反建築物件でもある」のでもあるので、複数の不動産会社へ査定依頼することでこのような不動産会社都合の査定額を掲示させない抑止策となるのです。

 

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その他にも違反建築物を売却しようとしても買主が銀行ローンで購入する際に違反建築物なら、貸付金の保全の為の金融機関からの融資が下りない可能性もあり、購入者としても心理的な不安を持って購入することになるので低い価格で売却せざる負えない環境に「複数の不動産会社に査定をしてもらわないと」なってしまうのです。

 

当然違反建築物だからといって、売れないわけでもなくむしろ購入したいと思う人も多いのも事実です。建物が三階建などで広く利用することができたり、構造上の問題はない物件などは特に購入したい人は増えてきます。「違反建築物＝売却できない」というのは「事実とは異なる」という結論に至るのです。

 

違反建築物の売買は現金一括払いでないと売却できないってホント？

 

違反建築物を売却検討するときに、現金一括払いで購入できる人に売るという選択肢もあります。ですが選択肢は多いほうが良いのは金融機関からの借り入れによる購入も可能性が０％の話ではなく、融資が下りないケースも有るというだけの話です。住宅購入の際の住宅ローンは結局購入者の信用度の問題になのであまり問題視しても仕方がない部分でも有るので売主側が問題視しても仕方がないことです。

 

違反建築物は簡単に言ってしまえば、ルールに則っていない建築物です。だからこそ、正確に価値を算出することができませんし、言うまでもなくそういったものを抵当権設定し、担保にしても貸付金の保全にならないのでは？という銀行側の判断になってきますし、それでも購入者の信用が有ればそのような問題は大きな問題にもならないのが現実です。結局銀行もビジネスなので、きちん返済してくれる人に貸したいのですから。

 

だから最初から現金一括払いで購入してくれる人を見つける必要もありませんが、現金一括払いで購入してくれる人も当然いますので、売却の選択肢を狭めることなく高額で売却するためにも複数の不動産会社への一括査定は必須の条件となります。不動産買い取り業者に売るには複数査定結果を出して頂き、その中から売却価格と信頼度で売却することができる不動産会社を見つける必要があります。

 

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違反建築物をトラブルなく高く売るためのコツ

 

違反建築物売買の際の最大の注意点は売却後のクレームなどのトラブルなく高く売るというのが最大のポイントですが、少しコツがあります。

 

それは包み隠さずに事前に違反建築物に該当するという事を説明した上で納得して購入してもらうということです。もちろん違反建築物ならではのメリットも有りますが、メリットよりもデメリットをしっかりと伝えておくほうが売却度のトラブルを避けるという一番大きなメリットを得られることになり、結果売却値にもプラスに働いてくるのです。

 

もちろん違反建築物という時点で不動産鑑定という部分では減価対象になりますが、それ以上に住みやすい環境であったり、使い勝手が良い環境であれば何ら問題にならないのが通常です。

 

第一印象の悪い相手ほどその後の印象が上がりやすいという人間の特性と同じで、不動産物件に関しても結局は人を介しての売買です。違反建築物も同様で最初の印象が悪いからこそ、それ以上のメリットも伝わりやすくプラスの面が印象づきやすいのです。間取りがいいなら間取りのよさ、立地がいいなら立地のよさなどメリットなどは購入者は言われなくても分かる話ですので。

 

違反建築物をリフォームし費用を上乗せして売却するのも一つの選択肢に！

 

違反建築物を少しでも高く、かつ、トラブルなく売りたいのであればリフォーム後に売却するというのもひとつの選択です。違反建築物というマイナスがあるからこそ価値も下がってしまいますし、トラブルも起こりやすくなります。

 

それならばリフォームをして違反建築物対象から除外される建物にすれば問題はなくなります。リフォーム代金も抑えて修繕してもらい、その費用も売却値に上乗せして売却すれば何も問題なく売買することが可能になります。リフォームなどの改装してから売却する際には、売却値の差額で損してしまわないように工事代金を最小限に抑えて修繕してもらうことは大前提のことになるので十分に注意してておきたいところです。

 

どうでしたでしょうか？

 

違反建築物でもトラブルなく売却することが出来る可能性が見えてきましたか？ご自身の資産でも有る物件を叩き売りすることなく、資産にするために必須の知識なので、資産価値をしっかりと把握してから売却依頼するようにしてくださいね。