田舎の古い家でもキャッシュを生み出す方法


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キャッシュを生み出す家

 

田舎の家が厄介なんだよなぁ。って見てみぬフリしてませんか。

頭の中を整理してみるだけで先延ばしにしてしまっていた空き家の解決方法が見つかるかもしれません。

解決のポイントはキャッシュを生み出す資産にかえるかどうか?です。

空き家で悩んでいる日本人が考える5つの選択肢

自宅売却の悩み

  • 現状のまま
  • 更地にして維持する
  • マンション経営・アパート経営・駐車場経営
  • 貸す・空き家バンク等に登録
  • 売ってしまう

 

固定資産税の関係で建物は残しておいた方が税金が安く済むと思っている方も今後そういうワケにもいかなさそうです。

特定空き家になった場合、自治体の権限を強化することで空き家を「再利用」するのか「解体」するのかを行政が立ち入れるという法。

現実的には空き家の撤去に踏み切らなければいけなくなることも今後ありえます。

 

特定空き家等に対する措置に関する適切な実施を図るために必要なガイドライン

 

空き家を現状のままにしておく

ボロ家

空き家を現状のまま放置しておくと、どういうことになるのか?

  • 遠方に住んでいると目が行き届かない。
  • 近所迷惑になっている。
  • 家の維持費がかかる(修復・税金)
  • 防犯上よくない
  • 庭の管理ができない

離れて住んでいる場合、たまに空き家を見に来て問題が無いと所有者が思っていても実は近隣住民には不満が溜まっていたり、なんとかしてほしいと思われている事も。

見てみないふりをするのではなく、具体的にどうするべきか?キャッシュを生み出せるかどうかを視点に確認していきましょう。

 

空き家を更地にして維持する

 

  • 税金の優遇措置がなくなるので固定資産税が跳ね上がる
  • 解体費用がかかる

解体する際コストに影響するもの

  • 家の構造(木造・鉄骨・RC)
  • 接している道路の幅(狭いとコストUP)
  • 手作業の有無
  • 浄化槽の有無
  • 家電の引取
  • 金属スクラップの買い取り
  • 車庫や、樹木、門扉、花壇などの付帯物
  • 人員の数

 

解体業者はこれらの項目をまとめて見積もり金額として提示してくることも少なくありません。

しかし昨今は環境に配慮し、できるだけリサイクルをしている会社を選ぶようにすると尚良いでしょう。

 

  • 解体工事…だいたい2万円~5万円/坪
  • 仮設工事…500円~1,000円/㎡ 解体する前に周囲を養生。足場を組んでもこのぐらいの金額。近隣と間が空いていれば必要はない
  • 内装解体…5,000円~10,000円/坪 手作業で基本的に行うので重機解体よりも坪単価が高くなります。
  • 屋根解体…1,000円~2,000円/㎡  屋根瓦がある場合手作業での撤去になるため広さによって金額が変わってきます。瓦の種類によっては廃棄物処理を含むと単価が高くなります。
  • 重機解体…3,000円~5,000円/坪 内装・屋根解体後に重機で一気に主要構造を解体。その際の散水費用も含まれます。
  • 基礎撤去…3,000円~5,000円/㎡ 土間や基礎の撤去ですが、建坪で計算というよりも広さで計算されるのが一般的です。
  • 人件費…15,000円~/人 人件費と一言で言っても重機オペレーターや作業員、工数整備員なども含まれる事を加味しておきましょう。
  • 廃棄物処理…5,000円~20,000円/㎡ 木材、ガラス、土、岩、その他の瓦礫など、業者によって見積額が変わってきます。運搬費、処理費を分ける場合はトラック単位での見積もりが一般的です。
  • 樹木撤去…10,000~50,000円/本 幹の太さを大中小の3段階に分けそれぞれ金額が違ってきます。抜根処理する場合は伐採処理のみに比べて倍以上費用がかかることも。
  • ブロック塀…2,000円/㎡ 家の周囲のブロック塀は面積で表敬状されます。産廃として処理費が含まれる場合もあります。
  • 諸費用…諸費用と一言でまとめられていると費用の詳細がわかりにくいですが、実際には建築リサイクル法による届け出(床面積80㎡以上)、道路使用許可、解体後の整地などが含まれます。

費用の内訳はしっかり確認しておきましょう。

安すぎてもかえって違法工事や、不法時なと不法な手段でコスト削減をしている可能性もあるので十分見極める必要があると思います。

費用の面から解体を見ていきましたが、更地にした後「売る」ことで解体にかかった費用を浮かせることができるかもしれません。

 

古い空き家でも最高価格で売るコツ

 

マンションアパート経営や駐車場経営

 

マンション経営

 

  • 固定資産税の負担はなくなるがそれ以上に維持管理費がかかる
  • マンション、アパート経営の場合築年数が経てば入居率が下がり修繕費が上がる
  • トラブルがあった場合などに予定していた家賃収入が得られなくなる

 

地方の郊外でも農地を宅地に転用したり、旧家を解体したと後に賃貸住宅が急ピッチで建てられている光景を目にしますが、35年一括借上の罠にハマってはいけません。

「35年間借り上げ保証しますので空室のリスクなく安定した家賃収入が入ります」この営業文句が一般化していますが、35年間同じ家賃設定なワケがありません!2年毎等に賃料の改定が入る。これは不動作会社によっても違うが、もともとの保証額が相場賃料の90%という設定が多く、スタートの時点からキャッシュフッローが悪くなっているのが現状です。

 

築年数が増えるに連れて修繕やリフォームはオーナー側が負担するとなると、年齢を重ねても悩みの種が尽きません。

息子や娘の代までしっかり修繕を行えるだけの余力資金があるところはマンション経営に向いているかも知れませんが、マンションはトラブルがつきもの。

そういうお荷物を抱えるのはオススメできません。

 

空き家を売るメリット

家を売る時期

  • 田舎でも最近は移住者の人気の住まいに
  • リフォームして賢く住みたい人に売る
  • 売る時には親戚や先代に了承を得てトラブル回避

 

チェック実際に家を売った人の声から見えてきたものとは?

 

■最初は売る気はなかったんです。祖母の家を売るというか試しに査定だけしてみた時にちょっと手応えを感じて。地元の不動産屋で査定するよりもよかったので最終的に売ることにしました。

土地を売った後に、そこには注文住宅がいくつか建てられて新しい街が形成されてるのを見るとこの選択も間違っていなかったのかなと思えた。

 

■実は2年前に父が倒れて家に戻ることは無いという時に一度査定したことはあったんです。その時は地元の不動産会社一社だけに査定を依頼して、安い金額だったので2年間放置してしまっていました。

築30年の家屋に値段はつかない。そう言われたのでどこの不動産会社でも同じ回答だと思っていました。しかし最近ネットで複数の不動産会社で一括査定してもらえるのを知って無料なので試してみたら、2年前よりも高い値段で買ってくれる不動産会社があり、家族と相談し売る決意ができました。

 

■土地は先祖代々受け継がれてきたのだから売買なんてあり得ない!と教え込まれて育ちました。しかし周りの集落も次々に世代交代があり、「あそこも売った」「○○さんちも売った」という話になり、

最終的にうちの土地だけ残っていたのですが、自分の代で売ってしまう事に最初は躊躇いもありましたが、形は違えど土地以外の方法で残せる資産があってもいいのかなと思わせてくれました。

ネット査定も信頼できる不動産会社だったので後の取引もスムーズでした。

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