不動産は売るのも買うのも手数料や税金がかかるんです。
「家売りたいけど諸費用がわからないから…」と放置してる人は今回で解決できます。
具体的にかかる手数料や税金関係だけでなく、戻ってくるお金のことや節約できる方法を知れば
売却なんて怖くない！
不動産売却でかかる3つの費用って？
- 不動産会社に支払う仲介手数料
- ローンがある場合、銀行に支払う一括借上げ返済手数料
- 税金
費用の詳細を確認してみましょう。
1．不動産会社に支払う仲介手数料
仲介手数料って実は、物件の売却価格によって手数料率が変わるんです。
言わば成功報酬のようなもの。下の表をチェックしてみてください。
| 売却価格 | 手数料の上限 |
| 200万円以下 | 5% |
| 200万円～400万円以下 | 4%+20,000円 |
| 400万円~ | 3%+60,000円 |
※「上限」とあるので手数料がこれ以下でも問題はありません。従って手数料の減額交渉を不動産会社に持ちかけるという事も可能です。
支払うタイミング
売買契約が締結された後に支払います。
値引き交渉は媒介契約の前！に行う
なぜ契約なのか？それは契約後に色んな媒体を利用し営業活動を行います。費用の調節ができるのは契約前がベストなのです。
とは言っても個々の不動産会社によってどこまでお勉強してくれるのかは未知数ですので、減額交渉に応じてくれればラッキーぐらいの感じで交渉するようにしましょう。
こんな時は手数料は支払わなくてOK
不動産会社が直接家を買い取る場合には、仲介手数料は支払う必要はありません。
2．ローンがある場合、銀行に支払う一括繰り上げ返済手数料
不動産購入時に銀行でローンを組んだ方は、残債を一括繰り上げ返済する必要があります。
この時に手数料がかかります。金融機関によって異なるので確認は必要ですが目安で3,000～5,000円です。
支払うタイミング
決済時。決済時とは対象物件の所有権が買い主に移り、物件の引き渡しをし登記申請の手続きを行うタイミング。
手付金や中間金、残りの全額を支払うのと引き換えに物件の所有権が移ったタイミングと覚えておきましょう。
値引き交渉はできない！
値引き交渉はできません。一括繰り上げ手数料の他に振込手数料も必要になるので悪しからず。
3．税金
- 売買契約書に貼り付け印紙税
- 抵当権設定された場合の抵当権抹消登記の免許税
- 不動産譲渡所得税
印紙税は売買契約書の記載金額に対して印紙税が課せられます。
| 不動産売買契約書記載の金額 | 印紙税額 |
| 10万円以下 | 200円 |
| 10万円～50万円以下 | 400円 |
| 50万円～100万円以下 | 1,000円 |
| 100万円～500万円以下 | 2,000円 |
| 500万円～1,000万円以下 | 10,000円 |
| 1,000万円超～5,000万円以下 | 15,000円 |
| 5,000万円～1億円以下 | 45,000円 |
| 1億円～5億円以下 | 80,000円 |
| 5億円～10億円以下 | 180,000円 |
| 10億円～50億円以下 | 360,000円 |
| 50億円～ | 540,000円
|
節税する方法は？
売買契約書は買い主と売り主が1通ずつ所有し、それぞれ1通の契約書の印紙税を負担します。
売り主の場合、売買契約書を原本で所有する必要がありません。従って売買契約書をコピーすることで本来負担する印紙税を節約することに問題はありません。
抵当権抹消登記の免許税
不動産購入資金を金融機関から融資を受けた際、その物件に抵当権が設定されています。売却の際にはその抵当権を抹消する手続きが必要になります。
抵当権抹消時にも登録免許税というのがかかり、1物件1,000円かかります。
担保となっている不動産などを債務者または第三者のもとに残しておきながら債務が弁済されない時にはその不動産の価額から債権者が優先的に弁済を受けることのできる権利
（民法369条~398条の22）
司法書士に依頼する場合の報酬は？
申請書の作成や退出等手間がかかるので司法書士に依頼する方がスムーズです。
相場はだいたい1万円前後と思っておきましょう。
不動産譲渡所得税
不動産売却をした事によって生じた所得を譲渡所得税といいます。不動産を購入した時よりも高く売却でき、譲渡益が出た場合のみ課税される税金
税率はどうやって決められる？
税率は不動産売却した年の1月1日現在で、不動産の所有期間が5年を超えているかどうかです。
5年を超えている場合「長期譲渡所得」といい、超えていない場合は「短期譲渡所得」といいます。
| 区分 | 所得税 | 住民税 |
| 長期譲渡所得 | 15% | 5％ |
| 短期譲渡所得 | 30％ | 9％ |
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
で算出することができます。
節税できる？
節税できます。購入時にかかった諸経費をまずはきちんと計上し、譲渡所得の金額を低くすること。
購入時にかかった費用は以下のような感じです。
- 仲介手数料
- 売買契約書に貼付した印紙税
- 登録免許税
- 登記手数料
- 不動産所得税
不動産売却をしたら戻ってくるお金はある？
固定資産税や都市計画税は毎年1月1日の所有者に請求されるので、不動産を売却すると売却後の期間分の税金は日割り計算になります。
買い主から返してもらうことができるのです。
いくらで売れるのか？複数の会社から査定してもらうのがムダのない方法
諸費用や税金がどのタイミングでいくら程かかるのか理解していただけたと思います。
これくらいの諸費用がかかるなぁ。という概算がわかったなら次は信頼できる不動産会社を見つけるタイミングです。
